为啥刚来日本的人，租房这么困难，听听日本房东的“心声”
参加的业主：
・O先生：40多岁男性，兼职业主。管理着父母拥有的18个木造公寓房间。
・K女士：50多岁女性，兼职业主。继承了前任管理物件的遗产。拥有2栋钢筋混凝土建筑、1个分户所有住宅，总共35个房间。
・M女士：50多岁女性，专职业主。拥有2栋木造公寓楼10个房间、8套独立别墅和2个分户所有住宅。
※以上三位都以40年至50年左右历史的旧建筑为中心进行所有权。他们参加了大家之类的活动，并学习了房地产管理知识。
随着对住房保障需求的增加，我们却无法理解和跟上相应的制度安排。
随着社会和价值观的多样化，独居者、老年人、单亲家庭以及家庭形态也变得多样化，并且数量逐年增加。此外，残障人士、LGBTQ群体、外国籍人士等存在以及住房困境的问题，在社会中逐渐被认知。每个人所面临的情况、生活和居住环境方面的困扰和烦恼都各不相同，因此所需支持也有所差异。
有些房东因为不太了解情况，或者缺乏对需要考虑居住条件的人的知识，所以心存模糊的担忧，对接受这样的租客感到犹豫。此外，在入住后能否持续支付房租、在紧急情况下是否能联系上等沟通机制方面也存在问题。根据国土交通省进行的“2021年度（令和3年度）关于注册制度家庭租金债务保证机构实际调查”显示，许多房东对需要考虑住房保障的租户表示担忧。
住房保障需要考虑的人群有各种不同情况，但无论是哪种情况的人都表现出一定程度的不安（资料／国土交通省）。
然而，近年来，家庭结构、生活方式和价值观等方面变得多样化，当然，在选择租赁住房时也需要考虑多样性。作为业主，了解居住者的需求和实际情况，并思考如何接纳他们是必要的。那么，我们来听听实际上接纳需要考虑入住的人们的三位业主的意见吧。
高龄者、外国人等需要特别关照的人群的接纳现状如何？
――首先，请告诉我，对于需要考虑入住的人群，您目前接纳了哪些类型的人？
O先生：我的房产中有老年人、外国籍居民、领取生活保护金的人和单身母亲等。
K先生：我是一位老年人和外国籍居民。过去也曾经有一位LGBTQ成员独自入住过。
M女士：我是一位单身母亲。不久前还有一个领取生活保护金的人在这里居住过。
O先生和K先生在从事其他职业的同时兼职，而M先生则是一位专门从事房地产出租业务的业主（插图/安藤香织）。
――大家都接纳了各种不同的人，是吧。在接纳需要特别关照的人时，你们有没有感到过不安呢？
O先生，一开始我确实感到有些不安。
Kさん 我也有这样的想法。但是对于需要考虑入住的人，特别是老年人来说，他们越是独居，与获取新信息的网络和媒体接触就越少，“信息弱者”的可能性就越大，所以我主要想在提供信息方面进行关怀。因为所有物件都是自主管理（不委托给管理公司等进行管理，而是业主自己直接管理），所以我认为可以做到关怀。然而，在其中也有一些入住者可能不太愿意与业主过多交往，所以把握沟通距离感变得困难。
Mさん 我也有些不安，但是我不想将需要特别关照的人称为"住房保障需特别关照者"并限制他们入住。我希望每个人都能自由选择居住的家。虽然我没有房地产专业知识，但我可以倾听入住者的故事。我们会进行充分对话后再决定是否入住，并且只限定在自己能够管理到的物件上。。
业主决定接受的要点是什么？
――Mさん听说他们与入住希望者进行对话，然后做出入住决定。在接纳需要特别关照的人时，大家会根据哪些方面来判断呢？
Kさん 我会根据是否有紧急联系人来判断。最担心的是，如果发生什么事情，能否立即联系上他们。在签订合同之前确保这个联系途径非常重要。
如果有需要考虑入住的人独自居住的情况，需要进行监护和沟通以确保能够联系上（插图/安藤香织）。
――如果没有亲族，该怎么办呢？
Kさん 如果没有亲属的话，可以提前利用“任意后见制度”与代理人签订委托合同，以备在失去判断能力时使用。只要能够确保有效的联系方式，这将是一种有效的方法。此外，入住后如果发生任何事情，除了代理人之外，还应该确定与相关人员如社工或助手等谁应该联系。可以先确认多个联系方式，并制作一个按优先级排序的列表可能会很有帮助。
Oさん 我考虑到入住年长者时，发现附近有女儿居住并且可以联系上她，所以决定让他们入住。另外听说有护理员每周来两次，并且使用日间服务的消息，确认了他们在日常生活中得到照顾和监护的情况也成为了决定的关键因素。我同意K先生的观点，在接纳老年人时，确实需要建立紧急联系体制和引入监护服务等机制。
Mさん 我觉得入住后遇到问题是最令人困扰的。实际上，我也曾经遇到过一些麻烦……（具体的问题稍后会提及）。自那以后，我总是在入住前进行电话面谈来做出判断。
孤独死、精神疾患，以及超过10个未经许可的天线安装和垃圾投放……"实际上，确实存在问题。"
――我从M先生那里听说了一个麻烦的故事，实际上大家都有过遇到麻烦的经历吧。你们有什么案例呢？
Mさん 最令人印象深刻的问题是与居住了约6年的租户发生的纠纷。由于无法充分沟通，问题在隔壁独立房屋进行屋顶工程时被发现。装修公司进入施工后，其中一位员工说：“房子上有座塔。”原来不知何时竖起了一个巨大的天线和几根小天线。看来是为了业余无线电爱好而私自安装……施工负责人告诉我说：“如果继续这样下去，屋顶会漂浮并渗水。”我请求租户拆除天线，但他们抵制称：“入住时就有渗水问题”、“不想拆除天线”，谈话陷入僵局让我很困扰。最后请司法书记公证师咨询并代为协商，成功撤除了天线。
――K先生和O先生发生了什么问题？
Kさん 有一些情况让人怀疑外国人可能在租赁房间从事民宿业务。在防灾检查时进入房间，发现只有一个人住却有四张床。这让我感到很奇怪……另一次偶然看到房间时，里面像是举办宴会或者集会一样挤满了人。
――这真是令人怀疑呢。
Kさん 但是也有人会介绍同住的人说：“这个孩子是我的孙子。”这种情况下，就更加确定无疑了。从那以后，我一直在民宿网站上检查自己的房产是否被登载。
你没有经营民宿吗？我试着调查了一下，但真实情况我不清楚……（插图/安藤香织）
除此之外，还有一位70多岁的住户患上了精神疾病，无法与其取得联系。有一天，我判断情况可能已经到了生命危险的地步，便在警察的陪同下进入了他的房间。结果发现他实际上就在房间里面。「我讨厌警察！」他只是不停地喊叫着，无法进行对话也不能催促他离开，这让我非常困扰。
在我们的共用阳台上，有时会发现有人投放垃圾。我怀疑这可能是某人故意为之，所以报警请警察来调查。结果发现，那位患有精神疾病的住户从房间向阳台投掷垃圾。虽然公共区域的污渍可以通过清洁解决，但更重要的是整个物业内弥漫着恶臭，环境非常严重。而且还会飞溅到一楼住户晒在阳台上的衣物上，给其他居民带来困扰和不便。对此我深感抱歉。
有人将污物从房间扔到阳台上，给居民带来了困扰……（插图/安藤可织）
Oさん 我曾经遇到过老年人孤独死的情况。幸运的是，我们能够在他去世后与入住者的亲属取得联系，并进行了清理和特殊清洁工作。为了防止发生孤独死，需要采取根本性的对策。然而，目前还在苦思冥想应该怎么做才好。之后，我们将这个房间出租了出去，但如果再次有一位年迈的单身者进来并离世……我稍微有些犹豫不决呢。
大家们最不愿意面对的事情之一就是「孤独死」（插图/安藤香织）。
虽然有困难的时候，但也有“成就感”。不过这需要业主具备一定的素质。
――听故事的时候，我感觉到当发生问题时，业主们承担着沉重的负担，需要有勇气和应对能力。
Oさん 是的，听起来可能会有这样的感觉。但实际上，我们在为那些需要关心的人提供住宿时付出了更多努力，并因此而感到满足。可能是因为我喜欢人类并且喜欢与他们交流吧。
如果房东是一个喜欢人的人，那么他可能更适合接纳需要关怀的租客。像年长者、外国籍、有残疾、单亲家庭等需要关怀的人往往感到孤独，因此即使稍微多管闲事一些，也会给予相当程度的接纳。所以，我认为能积极与他们进行沟通的人也能与入住者们有效地进行交流。
Mさん 我也坦率地说，对于需要实际生活支持的老年人和残障人士等，如果不是喜欢照顾他人的人，就无法胜任与那些需要特别关照的人们相处。不喜欢照顾他人的人可能会认为自己做不到。事实上，我认为"房东方面的素质"非常重要。
为了避免发生问题时陷入困境，我们应该增加知识，并且进行有效的交流。
我已经从三位租赁物业的房主那里听到了关于接纳居住者需求的实际情况，但专家们对此有何看法呢？作为解决租赁问题的先驱存在，OAG司法书记事务所代表太田垣章子女士表示，与各位房主一样，“房东的素质和努力是被考验的”。
然而，仅凭才能和努力并不能解决所有问题。随着社会的多样化，出现了各种不同类型的家庭和生活方式，如独居者、老年人等。对我们来说，最重要的事情可能是设身处地地想象对方的立场，并试图理解他们。为此，业主可以从了解社会背景和案例开始。
太田垣章子女士是一位专门研究租赁纠纷的专家。她是一名司法书记员，也是OAG司法书记事务所的代表（图片提供/OAG司法书记事务所）
太田垣さん 业主不仅需要进行管理，还需要积极学习与应对涉及到保障住房、法律和处理方法等方面的知识。我认为业主拥有房地产是为了追求利益，但在这个过程中也要毫不犹豫地投入支出，在研讨会和学习班等场合认真学习并增加知识。或者可以考虑咨询有经验的专业人士，委托他们提供咨询服务。
再说到提供人们居住的地方以获取收益这一点，业主也应该亲自去现场。因为社会问题往往隐藏在现场之中。“为什么他拖欠房租呢？”“为什么联系不上这个人呢？”这样的疑问只要去现场就能立刻得到答案。与入住者打招呼，观察情况，设身处地想象对方的处境和立场。虽然是基本的事情，但却有许多人缺乏这样的行动。根据我的经验，在业主频繁巡视物件的地方几乎没有问题发生。最终沟通成了“最后一道防线”。业主应该牢记这一点。
随着少子高龄化的趋势，老年人口特别是独居老年人口的增加导致了住房保障问题，涉及到“孤独死”和“对认知症患者的应对”等相关问题，已经成为严重的社会问题。此外，在全国范围内需要考虑住房保障的人群也在增加，不仅限于老年人。作为出租物业业主，我们必须超越空置处理措施范畴来思考如何接纳这些需要关怀的人们。
当然作为业主，您可能会被要求具备一定的素质和努力。不仅需要进行与入住者的沟通等基础工作，还需要学习引入监护措施、与居住支援机构合作等制度方面的知识，希望能够逐渐增加接纳人数。
