东京公寓1.4亿只能买66㎡？这类独栋房三层90㎡还更便宜
狭小独栋住宅，正在悄然改变东京购房市场格局
致力于通过事业解决社会课题的【株式会社LIFULL】所运营的不动产·住宅信息平台「LIFULL HOME’S」，近日公布了对首都圈狭小独栋住宅（即土地面积不足60㎡的新建住宅）供应情况的调查报告。在东京房价持续上涨的背景下，这类小而精致的住宅逐渐受到关注。
? 为什么“狭小独栋”受关注？
在新建与二手公寓价格不断上涨的今天，特别是育儿家庭仍然希望「靠近市中心、拥有一套属于自己的房子」。于是，利用有限土地、精心设计楼层面积的「狭小独栋住宅」成为现实解法。
LIFULL HOME’S此次调查聚焦于2020年至2025年间，在首都圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）所刊登的土地面积不满60㎡的新建独栋住宅，分析其价格、单价（每㎡）、建筑总面积、楼层数与步行至车站的时间等数据，洞察市场变化与发展趋势。
? 狭小独栋供应占比5年增至约2.7倍！
在2020年，仅1,011套狭小独栋住宅于平台上发布，占新建独栋总量的1.2%。而到了2025年5月，这一数字已达2,053套，占比也上升到3.2%。虽然比例尚小，但增长速度显著。
? 哪些城市“狭小独栋”最多？TOP10大公开
供应最多的是埼玉县的【川口市】，其次是东京都的【大田区】【足立区】【葛饰区】等区部城市。此外，像千叶县的【市川市】、神奈川县的【川崎市幸区】、埼玉县的【さいたま市南区】等地，也因接近东京且交通便利，成为供给热点。
这些地区的共同特征：
靠近东京都区
交通便利，步行至车站时间短
平均房价在4,000〜5,000万日元之间
平均每坪（≈3.3㎡）单价约为100万日元
? 狭小独栋在东京，是更“划算”的选择？
在东京23区，狭小独栋的平均房价自2022年以来一直维持在7,000万日元左右。
与此同时，普通新建独栋住宅的价格却持续上涨，2025年已突破1亿日元。
也就是说，通过减少土地面积，“狭小独栋”可帮助购房者在预算内实现“靠近市中心买房”的目标。
对比来看：
| 地区 | 一般独栋均价 | 狭小独栋均价 |
|---|---|---|
| 东京都 | 更高 | 约6,454万日元 |
| 东京23区 | 超过1亿日元 | 约7,454万日元 |
| 神奈川县 | 普通较高 | 两者都在4,000万日元中段 |
| 千叶·埼玉 | 狭小价格更高 | 特别是在接近东京的城市 |
? 狭小≠空间小：东京23区的“高效住宅”
狭小独栋的土地面积约55㎡，但延床面积可达90㎡。
通过建造3层（平均楼层2.9层），最大限度利用建筑空间。
相比之下，普通独栋的土地面积在70〜75㎡，延床面积约100㎡，楼层数平均为2.6〜2.7。
这说明，只要设计合理，“狭小”不等于“拥挤”。
???? 分析师怎么看？LIFULL HOME’S副所长评论：
中山登志朗指出：
“东京新建公寓价格已突破1.4亿日元，面积却只有约66㎡，而狭小独栋的延床面积普遍超过90㎡，价格却更亲民。”
他强调：
狭小独栋可通过建筑设计（如3层）确保空间；
相比公寓和普通独栋住宅，它更靠近车站（平均9.3分钟 vs 11.4分钟）；
土地小，固定资产税也低；
尽管有楼梯，但空间效率、成本效率都优于公寓。
? 参考数据（东京23区新建公寓平均情况）
| 年份 | 平均价格 | 平均面积 |
|---|---|---|
| 2022 | 1亿568万日元 | 70.01㎡ |
| 2023 | 1亿943万日元 | 67.83㎡ |
| 2024 | 1亿1,862万日元 | 65.53㎡ |
| 2025 | 1亿4,402万日元 | 66.67㎡ |
? 结语
在东京及周边城市，地价高、预算紧张、但又想靠近市中心生活的家庭，狭小独栋住宅可能是一个兼顾实用性与性价比的“折中方案”。LIFULL HOME’S的这项调查，也为购房者提供了新的参考方向
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