如果您正在考虑在日本投资不动产（或已经拥有房产），请想像一下这种情况。

您在日本购买房子的目的是用于投资，并希望藉由将其出租收取月租金收益。在许多情况下，屋主会与物业管理公司(PM)签订所谓的「Sublease（转租）契约」，也就是您把房子租给管理公司，管理公司每个月支付固定租金给您，并由管理公司自行招租、将房子出租给实际租客。这意味着您作为屋主和管理公司之间会有第一份住宅转租契约，管理公司和租客之间有第二份住宅租赁契约。

假设现在您已经将房子出租了几年，您决定现在是考虑转手出售的好时机。您和管理公司的住宅转租契约再半年就要续约了，你的房子目前市价还挺高的。

你需要做的只有终止与管理公司的住宅转租契约，且你的房子应该可以卖个好价钱的公寓，是这样的吗？

但是，等等！租客该怎么办？嗯，你选择终止与管理公司的契约，那契约终止后租客不会搬走吗？

事实上，事实并非如此。还记得前先前提到管理公司和租客之间有第二份契约吗？尽管该契约是管理公司和租客之间签署的，但最终您作为房屋所有人与租客作为承租人之间的关系仍然存在。即，出租人为管理公司、承租人为租客、您为房屋所有人。

从租客的角度来看，他们是直接支付租金给屋主还是通过管理公司支付租金一点都不重要。对他们来说，最重要的是他们签署了租屋契约，只是屋主/业主变更了。

日本典型的住宅租赁契约和租客权利

日本的租屋契约「普通借家契约」通常期间为两年。租客有权在两年租约期间内终止契约，也有权在两年租约期满后续约或终止契约←这里是重点！

一旦您以租客身份搬入，只要您妥善维护公寓并按时支付租金，日本法律就对您的租赁期限有利。考量到日本租屋、搬家费用非常高，包括礼金、押金、仲介手续费、保证公司费、火灾保险费、钥匙更换费、房屋清洁费等，法律保护租客权益似乎是公平的。

您作为房屋所有人的权利和选择

回到房屋所有人的角度这对您来说意味着什么？当您与租客签订了一份普通借家契约，租客可以提前1或2个月书面通知出租人终止契约，但屋主和出租人不能轻易终止契约。即使屋主希望终止契约，必须至少租约到期的6个月以前向租客提出终止契约（例如，“请从现在起xx个月后搬出，我将支付您的搬家费用和额外费用”），但承租人是否同意终止契约完全取决于屋主是否有正当理由。

那么你还有什么其他选择呢？您可以与您的管理公司讨论在出租房子的时候，与租客订立有固定期限的住宅租赁契约「定期借家契约」的可能性。定期借家契约（日文简称为“定借”）」的租赁期限是可以讨论的，例如 租期为3个月甚至仅一年。根据契约规定，承租人必须在租期结束时搬出。承租人可以与出租人商量再次签订租约，而不是像普通借家契约那样承租人有权续约。

然而，“定借”可能会降低您的房子的吸引力。因为对于希望长久居住的潜在租客来说，同意此类型租约的人有限，因此您的管理公司可能会建议您考虑适度降降低租金来吸引租客青睐。

所有者变更/业主变更

这就留下了一个问题：你还能出售您的房子吗？现在您有两种选择：要嘛等到等到现任租客搬出公寓并在他离开后出售，要嘛出售已出租的房子。

出售已出租的房子是可能的，通常称为所有者变更/业主变更（日文：オーナーチェンジ，来自英文：Owner Change）。新屋主将要购买有租客住在里面的房子。这对于以投资目的买房的新屋主来说可能听起来很划算，因为他买下来以后马上收租、不需要等到找到租客。但另一方面，新屋主需要继承前任屋主与租客签订的租屋契约和租金。新屋主希望调涨租金？抱歉，法律再次站在租客那边。新屋主只能在续约时提出建议，租客有权拒绝调涨金额。

对于出售已出租的房子，因为价格将根据实际租金计算。因此与空租的房子相比，通常会导致较低的售价。

总而言之，在出租您的日本房子之前，最好是根据您对房子的未来规划，提前计划并考虑房子的出租选择。