【“年收入千万日元阶层的房地产投资趋势：为何‘一户建’成为养老新宠？”
房地产咨询公司Home Consulting Solutions株式会社针对全国年收入超过1000万日元、年龄在25至60岁之间的300名男女进行了一项关于房地产投资的实际调查。
调查结果显示，在年收入超过1000万的人群中，开始进行不动产投资的目的，有超过半数的人选择了“为了老年退休金”。此外，他们持有的投资性房产以“独立式住宅”为主，其次是“单间公寓”和“适合家庭居住的公寓”。
在进行不动产投资时，最重要的是“日常信息收集”，结果显示，考虑额外购买投资物业的区域主要集中在关东和关西的都市部。同时，有86%的人表示正在考虑额外购买投资用物业。
作为房地产顾问超过20年，一直关注投资性房地产市场的家庭咨询解决方案公司代表周一楠大祐先生谈到单户住宅投资增加的原因时表示：“由于住宅价格飙升和人口减少的影响，在郊区尤为明显，已经进入了单户住宅难以售出的时代。”
“他们指出，原本用于住宅的房子因为卖不出去而被转作投资用途。背后的一个原因是，那些买不起一户建的人群增加了租赁一户建的需求。”
◼️调查结果摘要
・开始进行房地产投资的目的，最多人是为了“应对退休后的养老金”
・持有的投资性房产中，“一户建”数量最多
・在进行房地产投资时，最重视“日常信息收集”
・很多人正在考虑购买关东和关西都市部分的物业，有86%的人在考虑追加购买
◼️调查概要
调查时间：2024年11月5日至11月10日
调查方法：互联网调查
调查地区：全国
调查对象：进行房地产投资的，年收入1000万日元以上的25岁至60岁男女
样本数量：300人
◼️调查詳細
Q. 请告诉我您开始进行房地产投资的目的。（可以多选）
对全国25至60岁、年收入超过1000万日元的高端阶层中从事房地产投资的300名男女进行调查，询问他们开始进行房地产投资的目的时，有53.3%的人回答是为了“应对退休后的养老金”。其次是“作为副业（48.3%）”和“税务策略（21%）”等也是主要的回答。
Q. 请告诉我您持有的投资物业类型。（可多选）
现在持有的投资用房产类型中，回答“一户建（33%）”的人数最多。
由于需求和供应的不平衡等原因，一户建的价格被认为是高价位。调查显示，高收入阶层拥有这类房产的人数最多。此外，还有较多人选择“单间公寓（31%）”和“家庭型公寓（30%）”。
周一楠指出，在新冠疫情之前，特别是在南瓜马车事件之前的房地产投资热潮期间，金融机构的贷款更容易获得，拥有相对高价值的“整栋公寓”和“整栋公寓楼”的人比较多。
“特别是对于上班族房东来说，获得贷款变得更加困难，资金开始流向相对价格较低的单间公寓、适合家庭居住的分户式公寓或一户建的投资。”（周一楠先生）
独栋房屋相比于管理多个房间的公寓楼，租赁管理的工作量也较小，因此更容易作为第一个投资项目。拥有土地的物业，其价格不太可能低于土地本身的价值，这种高资产性也是投资增加的一个原因。
Q. 在进行房地产投资时，您最看重的是什么？（可多选）
在进行房地产投资时，最多的人回答说他们重视“每日信息收集（44.6%）”。由于有许多人通过社交媒体和网络等各种渠道发布信息，预计通过选择适合自己的正确信息，房地产投资将会进一步扩大。
其次，“增加对物件的了解（39.3%）”、“梳理和应对风险（35.6%）”等回答也较多。
Q. 你想要考虑购买投资用房产的地区是东京23区以外的哪些地方？（可多选）
关于在东京23区以外考虑购买的投资用物业地区，回答“东京（23区外）（34.6%）”的人数最多。主要是在关东和关西广域地区，比率分布较为均匀。另一方面，表示没有考虑计划的人仅占14%，由此可见有86%的人正在考虑额外购买投资用物业。
◼️调查结果摘要【高端阶层的房地产投资现状调查】
从这次的调查结果来看，年收入超过1000万日元的高收入阶层在进行房地产投资时，主要是以拥有独立住宅作为养老金策略。
金融局的报告指出，夫妇要活到95岁需要动用2000万日元的资产，仅靠普通的养老金难以满足退休生活。因此，不动产投资由于能稳定获得租金收入，被认为是应对养老金的好策略。
此外，有86%的人正在考虑额外购买投资性房产，而他们考虑的区域主要集中在关东和关西的都市部分。
关于选择郊区的一户建作为投资物件，"在郊区，由于人口减少和购买力下降，一户建的销售一直处于滞销状态。
由于人的生活阶段会因为突发的变动因素等确实会改变，所以能在保障资产性的同时保障居住性，土地价值比率高的独立房屋是一个灵活性高的选择。在空置房增多的背景下，购买廉价空置房并进行翻新后出租的投资者也在增加。
另一方面，也指出了“滞销一户建”的风险。“从现在开始，人口将会减少，在地方郊区还会进一步出现人口稀少的情况。在这些地区，土地价格本身可能会下降，因此房产的资产价值可能较低，并且可能会造成损失。在最坏的情况下，甚至可能无法出售。”
此外，还通过客户在房地产经营中实际遇到的房地产商的不正行为等例子，揭露了房地产业界的真实情况，并呼吁大家注意恶劣商家。其中有些恶劣商家甚至采用不当手段，在城市高收入者中销售地方上的“滞销一户建”。周一楠先生警告说：“仅因为‘价格便宜’或‘附带土地’就轻易投资，可能会遇到没有人租赁、设施有缺陷等问题。”
