日本中古公寓，“终局的开始”来了？
东京房价连续回调，市场裂痕开始浮现
东和观察 ??
东京中古公寓市场，正在出现微妙变化。
根据东京KANTEI（东京カンテイ）最新数据，东京核心6区70㎡中古公寓平均挂牌价格：
2026年2月：环比下跌0.2%
2026年3月：再次下跌0.2%
这是东京核心中古公寓市场近3年来首次连续回调。
虽然跌幅并不明显，但在日本房地产行业内部，这一变化已经引发高度关注。
因为每年2月至3月，本应是日本房地产市场传统旺季。
在旺季中出现连续下滑，意味着过去几年持续单边上涨的市场，开始出现松动迹象。
真正的问题，不是0.2%
相比跌幅本身，更值得关注的是：
“挂牌价”与“成交价”的巨大落差。
根据东日本不动产流通机构统计：
2026年2月，东京核心3区中古公寓市场中：
挂牌均价：315万日元/㎡
实际成交均价：233万日元/㎡
成交价相比挂牌价，平均低26%。
这意味着：
市场正在从“卖方市场”，逐渐转向买方开始掌握主动权。
越来越多房源开始出现：
高价挂牌无人接盘
必须议价才能成交
成交周期明显拉长
过去几年“只要挂牌就有人抢”的市场氛围，正在发生变化。
金利时代，正在改变日本房地产逻辑
推动这一轮变化的核心因素之一，是日本金利环境的变化。
长期以来，日本房地产上涨的重要基础，是超低利率。
但现在，日本已经开始逐渐进入：
“低利率结束时代”。目前日本政策利率已升至0.75%。
与此同时，日本长期国债收益率也持续上升。
对于房地产市场而言，这意味着：
融资成本，正在明显提高。
过去几年：
低利率环境下，大量资金持续流入房地产市场。
而现在：
随着融资成本提高，投资回报逻辑也开始被重新计算。
如果租金无法同步上涨，房价继续高速上涨的基础，就会越来越弱。
最先承压的，是“短炒型玩家”
事实上，目前压力最大的，并不是普通买房者。
而是依赖“快速转卖”盈利的市场参与者。
过去几年，日本市场中：
塔楼批量转卖
中古翻新再售
短期套利交易
曾大量存在。
只要房价持续上涨，这套模式就能够不断运转。
但当市场开始进入：
涨幅放缓
去化周期延长
银行融资趋严
大量依赖高周转的中小公司，现金流压力便会迅速上升。
根据东京商工调查数据：
2025年度，日本房地产行业倒闭件数同比增加13.35%。
市场已经开始进入淘汰阶段。
日本房地产，“闭眼赚钱时代”正在结束
不过，这并不意味着日本房地产将全面崩盘。
真正结束的，可能只是：
“买了就涨”的时代。
过去几年，很多投资者更关注：
未来还能涨多少
能否快速转卖获利
而未来市场，可能会重新回归：
租金
地段
现金流
长期持有价值
真正具备人口、产业、租赁需求支撑的核心区域，未来依然会具备较强韧性。
而缺乏需求支撑、单纯依赖市场情绪上涨的资产，未来压力则可能越来越明显。
东和观察
日本房地产市场，并没有结束。
但市场逻辑，正在改变。未来几年，日本房地产或将从：
“资本利得时代”
逐渐进入：
“现金流时代”。
真正专业的资产配置能力，才刚刚开始变得重要。
东和 TOWA STAGE ??
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